Condomínio e seus conceitos

O condomínio

Do latim, condominium, formado da união dos termos "com", que significa junto, e "dominus" que é aquele que comanda ou tem poder sobre a "casa" (domus). A palavra representa então quando esse domínio sobre um bem (em tese, indivisível) é exercido por uma pessoa junto com outra(s).

Para o nosso ordenamento jurídico, o condomínio é a situação de direito em que mais de um sujeito é proprietário de um mesmo bem em estado de indivisão. É a "existência plural de titulares de direito real sobre a mesma coisa" (NERY; NERY JÚNIOR, 2022).

Os condôminos e a fração ideal

Estes titulares são chamados de condôminos e cada qual ostenta como patrimônio seu uma fração do bem comum, chamada de fração ideal, que, apesar de ser quantificada, não é específica. Ou seja, a pessoa que tem, por exemplo, a propriedade equivalente a 5% (cinco porcento) de um lote de terra, não pode escolher qual é exatamente o seu pedaço, pois o bem é tecnicamente indivisível.

O condomínio edilício

Existem diversas formas de condomínio, sendo que os principais são dois: o comum e o edilício. Os demais derivam destes de algum modo ou por alguma causa.

O condomínio edilício tem basicamente a mesma estrutura jurídica do comum, porém, tem "partes que são propriedade exclusiva" (como apartamentos, salas, lojas...) e outras partes que são propriedade comum (ex.: solo, estrutura do prédio, telhado, rede de água e esgoto...). As partes exclusivas, suscetíveis de utilização independente podem ser alienadas (vendidas) e gravadas livremente por seus proprietários individualizados, mas as partes comuns não podem nem ser divididas (Código Civil, Art. 1.331).

A relação de direito entre os condôminos sobre as partes comuns é real (sobre a coisa) e não pessoal (entre si), de forma que não se pode exigir nada do outro que não se tenha decidido de forma democrática, isto é, pela maioria. E para decidirem assim precisam se reunir.

A assembleia-geral

Assembleia é o nome que se dá à reunião de pessoas com o fim de discutir sobre assuntos em comum. Ela será ordinária, quando já prevista para ocorrer periodicamente, por lei ou por convenção, ou será extraordinária quando convocada para fins especiais ou específicos não previstos. Quando esta reunião é de todos os condôminos ela é chamada então de assembleia-geral.

Por ser uma reunião de todos, o Código Civil proíbe que ela delibere se todos não forem convocados (Art. 1.354). Isso porque a assembleia-geral é o órgão deliberativo máximo de qualquer condomínio e as questões que são decididas nela obrigam a todos os condôminos, mesmo os vencidos e os ausentes na reunião (Lei nº 4.591/1964, Art. 24. § 1º).

O quórum

Como nem sempre todo mundo comparece e há temas de diferente complexidade e urgência, existe uma quantidade mínima de pessoas — o quórum — que é definida como suficiente para instalação da assembleia (quórum de deliberação) ou para decisão de uma matéria (quórum de aprovação).

Esse quórum varia a depender da matéria a discutir e aprovar. Normalmente é de metade ou 2/3, mas em casos mais extremos o quórum pode ser definido em 100% (quórum de unanimidade). Vale registrar que geralmente o quórum é apurado pela proporção das frações ideais dos votantes, isso se a convenção não dispor de outra forma.

A ata

Todas as discussões e deliberações realizadas nas assembleias precisam ficar registradas, pois devem ser informadas a todos os condôminos e estar acessíveis a quem queira reclamar algo. Esse documento onde constam a relação de presentes e as decisões aprovadas é a ata.

O síndico

Por fim, como o condomínio não possui personalidade jurídica própria e seria inviável que para cada ato a assembleia tivesse que se reunir para praticá-lo, então um síndico — do grego syndikos, administrador — é escolhido pela assembleia para representar e administrar o condomínio.

Acreditamos que os principais conceitos condominiais tenham sido expostos de forma bem objetiva, tendo sido esse o propósito, mas se ainda ficou alguma dúvida ou esquecemos de algum termo importante, comenta que a gente esclarece.

Bibliografia

BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm

BRASIL. CÓDIGO CIVIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

NERY, Rosa Maria de Andrade; NERY JUNIOR, Nelson. Instituições de direito civil: volume III - direitos patrimoniais, reais e registrários. 3. ed. rev. atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2022.